Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Возникают ситуации, когда срочно необходимо продать недвижимость, которая была куплена при оформлении ипотеки.

Причин тому может быть множество, но в большинстве случаев – это слишком высокая процентная ставка, возможность заработать на сделке купли-продажи или затруднительное финансовое положение. Дело в том, что при наличии ипотеки банки могут не открыть новый кредит.

Можно ли продать квартиру в ипотеке так, чтобы не нарушить закон и избавиться от кредита?

Законодательство об ипотечном кредитовании


Квартиры, приобретенные в результате оформления ипотеки, продавать можно только с разрешения кредитодателя.

При этом, согласно ст. 29 и 33 ФЗ об ипотечном кредитовании, заемщик имеет право эксплуатировать и продавать квартиру, купленную в кредит, на свое усмотрение. Но он обязан согласовать свои действия с кредитной организацией. Если он нарушит ст. 301 ГК РФ, то права на недвижимость будут переданы кредитодателю.

Как продать квартиру, если она в ипотеке? Помочь могут несколько способов:

1. Досрочно погасить кредит;
2. Самостоятельно продать, после чего частично погасить кредит;
3. Продать с помощью кредитодателя;
4. Передать долговые обязательства третьей стороне.


Рассмотрим каждый способ более подробно.

Досрочное погашение кредита


Досрочно погасить ипотеку не так просто. Ведь потребуется найти потенциального покупателя, который в качестве аванса предоставит денежные средства для погашения долга. Можно ли продать ипотечную квартиру таким способом?

Чаще всего именно так и действуют заемщики.

Особенно такая схема актуальна при перепродаже жилья в новостройках на последних этапах строительства.

Недвижимость в новостройках пользуется высокой популярностью среди покупателей. Если застройщик добросовестный и надежный, то клиентов у него будет много.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Что нужно для этого сделать?

• Обратиться в банк и получить выписку о размере долга;
• Составить соглашение между продавцом и покупателем, которое нотариально заверить;
• Получить от покупателя авансовый платеж, которого будет достаточно для погашения долга;
• Погасить кредит;
• Переоформить документы на покупателя.


Самостоятельная продажа недвижимости


Предполагает следующий алгоритм действий:

• Покупатель обращается в финансовое учреждение с просьбой выкупить залог;
• Заключается договор, который после заверяется нотариусом;
• Покупатель вносит сумму, которая необходима для погашения долга в одну ячейку, оставшуюся сумму – в другую ячейку для заемщика;
• С недвижимости снимается обременение;
• Заключается договор купли-продажи;
• Банк и заемщик получают доступ к ячейкам с денежными средствами.


Продажа ипотечной недвижимости банком


В этом случае банк выступает в роли владельца недвижимости и на себя берет все соответствующие обязательства. Он осуществляет процесс купли-продажи, занимается документами, предоставляет гарантии сохранности средств. Покупателю остается лишь проверить документы, подписать их и отдать деньги.

Банк связывается с Регистрационной палатой, предоставляет данные о покупателе, после чего запускается процесс продажи. Как только банк получает денежные средства и закрывает ипотеку, он передает данные в Регистрационную палату, и с объекта недвижимости снимается обременение.

Банку самостоятельная продажа недвижимости, которая является залогом по ипотеке, невыгодна. Ведь в этом случае ему необходимо лишь вернуть предоставленные в долг средства, поэтому часто стоимость объекта занижена.

Передача долговых обязательств третьему лицу


Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке, путем передачи долгового обязательства третьему лицу? Да, законодательством это не запрещено. Кредитодатель переоформляет ипотеку на третье лицо, а также переводит на него остаток долга.

В результате третье лицо становится владельцем недвижимости и принимается за дальнейшее погашение ипотеки. Этот метод обрел популярность не только в России, но и в мире.

Ведь он приносит пользу всем сторонам: покупатель приобретает недвижимость по цене, что ниже среднерыночной, а банк – передает долговые обязательства ответственному, надежному заемщику.

Важно понимать, что купить таким образом недвижимость может не каждый. Следует соответствовать требованиям банка и подготовить определенные документы.

В рамках данного способа третьей стороной может выступать не только физическое лицо, но и юридическое лицо, другой банк. Ипотека переводится на тот банк, который предоставил новый кредит на погашение старого.

Сегодня такое довольно-таки распространено, ведь с каждым годом ставки по кредитам в банках снижаются.

Заемщику такая сделка выгодна, но не все банки, предоставившие ипотеку, готовы пойти ему навстречу.

Налоговые обязательства


Продавцу недвижимости, то есть заемщику, важно знать одну особенность. Если жилье находится в его собственности меньше 3-х лет и продается по более высокой цене, то предстоит после продажи оплатить налог – 13% от его стоимости.

Недвижимость можно приобрести не только за счет денежных средств финансового учреждения, но и с использованием средств других государственных организаций. Например, в случае покупки жилья военнослужащими.

Тогда объект находится в залоге не только банка, но и Министерства обороны РФ. Обременение будет снято лишь после полного погашения ипотеки, а также после того, как заемщик будет иметь больше 20 лет стажа.

В этом случае алгоритм проведения сделки выглядит несколько иначе.

Заемщику предстоит:

• Обратиться в банк и в Росвоенипотеку с целью предупредить о желании снять обременение;
• Погасить оставшийся перед банком долг;
• Снять обременение;
• Стать собственником недвижимости;
• Продать недвижимость.


Необходимые документы


Процедура продажи ипотечной недвижимости требует от заемщика подготовки определенного комплекта документов:

• Документы о подтверждении платежеспособности (справка о доходах за 6-12 последних месяцев);
• Договор купли-продажи;
• Справка об отсутствии задолженности;
• Документ, подтверждающий зачисление денежных средств, необходимых для погашения долга, на счет банка;
• Документ о снятии с недвижимости обременения.


Заключение


Так можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Да, исходя из вышеизложенной информации, это возможно, да еще и несколькими способами.

Главное – грамотно подходить к заключению сделки, вести себя честно как перед банком, так и перед покупателем, ничего не скрывать. Часто кредитные организации помогают с продажей, чтобы ускорить процесс.
Над материалом работали
Рыбакова Вероника
Автор
Автор сайта CrediBlog.ru. Готовит материалы, анализирует предложения банков, консультирует посетителей. Для связи: rybakova@crediblog.ru
Романова Алиса Викторовна
Редактор
Главный редактор сайта crediblog.ru, проверяет информацию в материалах на достоверность и актуальность. Для связи: romanova@crediblog.ru
Комментарии
Добавить комментарий
Будет интересно
Кредит на стартап бизнеса

Я открыл стартап, это мой малый бизнес. Сейчас требуются деньги на развитие, можно ли получить их в банке? Виктор.

Кредит под залог материнского капитала

Здравствуйте! Я слышала, что можно оформить кредит под залог материнского капитала. Так ли это? На какие нужды можно потратить этот кредит?

Что будет если не оплатить займ

Когда заемщики имеют право не выплачивать долг? Что будет предпринимать кредитор, если должник не выполняет взятые на себя обязательства? Предлагаем разобраться.

Может ли поручитель взять кредит для себя

Расскажем, может ли поручитель взять кредит для себя и одобрит ли банк кредит, если вы являетесь поручителем.

Взять кредит наличными по паспорту без справок

Как быстро и без особых усилий получить кредит наличными, имея при себе только паспорт? Именно об этом мы сегодня поговорим и рассмотрим детали!

Как происходит рефинансирование кредита в другом банке?

Рефинансирование потребительских кредитов предлагают многие банки. Среди них Сбербанк, «ВТБ 24», «Россельхозбанк» и др. С испорченной кредитной историей перекредитование недоступно.

Как правильно пользоваться кредитом?

Если вы хотите воспользоваться кредитом для выполнения своей цели, то, пожалуйста, ознакомьтесь с этой статьей, чтобы не столкнуться с проблемами или невозможностью его выплаты.

Продать кредитный автомобиль ПТС на руках

Если Вы решили продать автомобиль, кредит за который ещё не выплачен, то данная статья поможет Вам узнать все тонкости и детали.

Как продать автомобиль, который в кредите?

Многие люди, приобретая транспортное средство в кредит, рассчитывают на возможность своевременного погашения долга. Но в жизни бывают разные ситуации, и иногда необходима сумма денег, которую можно получить только, продав кредитный автомобиль.

Узнайте, какой банк одобрит вам кредит!
Заполните анкету и узнайте, какие банки готовы одобрить вам кредит
Получить одобрение кредита